Universitäts- und Hansestadt Greifswald

Warum müssen Ausgleichsbeträge gezahlt werden? 

Wer muss zahlen? 

Was ist ein Ausgleichsbetrag? 

Wann ist zu zahlen? 

Ausnahmen 

Nachlassberechnung

Vorteile

Was muss ich für eine Ablösevereinbarung tun? 

Sie können uns auch gerne persönlich kontaktieren.

Wo Sie uns in Greifswald finden. 

§ 154 Absatz 1 Satz 1 BauGB:

"Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat  zur Finanzierung der Sanierung  an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht; Miteigentümer sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen."

•  Die Maßnahmen führen im Allgemeinen zu Zustandsverbesserungen und damit zu  entsprechenden Bodenwerterhöhungen der Grundstücke im Sanierungsgebiet.
  
• Der Gesetzgeber will, dass diese sanierungsbedingten Vorteile von den begünstigten Eigentümern der Allgemeinheit zurückgegeben werden.
  
• Es soll sichergestellt werden, dass die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen, die ohne Gegenleistung des Eigentümers erst durch Maßnahmen der Stadt bewirkt wurden, zur Finanzierung der Sanierung herangezogen werden.

§ 154 Absatz 1 Satz 2 BauGB:

„Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden.“

Für Straßenausbau- und Erschließungsmaßnahmen müssen keine extra Beiträge gezahlt werden!

§ 154 Absatz 1 Satz 1 BauGB:

"Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht; Miteigentümer sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen."

Das heißt:

Ausgleichsbeträge muss   jeder Grundstückseigentümer   zahlen, der an dem Tag, an dem die Sanierungssatzung rechtskräftig aufgehoben wird, Eigentümer ist.

Definition geregelt im § 154 Abs. 2 BauGB:

"Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert)."

Der Anfangswert ist der Wert, den das Grundstück gehabt hätte, wenn die Sanierung nicht durchgeführt worden wäre.

Der Endwert ist der Bodenwert, den das Grundstück durch die Sanierung tatsächlich hat.

Die Differenz nennt man  "sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung".

Nur die Bodenwerte sind Gegenstand der Abschöpfung der Ausgleichsbeträge, nicht die aufstehenden Gebäude.

§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB:

"Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten."

An dem Tag, an dem die Aufhebung der Sanierungssatzung im Amtsblatt veröffentlicht wird, ist die Sanierung offiziell "abgeschlossen".
Ab diesem Tag ist die Stadt gesetzlich verpflichtet, die Ausgleichsbeträge zu erheben.

1.   § 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB:

"Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann."

2.  § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB:       Ablösevereinbarungen

"Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden."

• Die Ablösung ist freiwillig.
  
• Sie ist nur vor dem Abschluss der Sanierung zulässig.
  
• Das Verfahren ist für den Eigentümer kostenfrei.
  
• Die mit der Ablösevereinbarung getroffene Regelung ist endgültig, also keine weitere Zahlung (falls höhere Werte ermittelt werden) aber auch keine Rückerstattung (falls geringere Werte ermittelt werden)

Beispielrechnung:

(Bodenrichtwert = Anfangswert) 

Der Nachlass ist in den Sanierungsgebieten unterschiedlich gestaffelt und die genaue Höhe gesondert zu erfragen! 

Vorteile für den Eigentümer

• Er zahlt einen reduzierten Betrag.
• Keine Kaufpreisprüfung.
• Nach der Zahlung des Ausgleichsbetrages kann Löschung des Sanierungsvermerks erfolgen.
• Keine sanierungsrechtlichen Genehmigungen mehr erforderlich.
• Steuerlich absetzbar.

Vorteile für die Stadt

• Die Ausgleichsbeträge fließen in das Sanierungsvermögen und kommen somit direkt dem Sanierungsgebiet zu Gute.
• Der Verwaltungsaufwand und die Kosten sind geringer. 

Vorteile für beide Seiten

• Weniger Konfliktmöglichkeiten.
• Keine aufwändigen Rechtsstreitverfahren  (Widerspruch, Klage). 

• Formlosen Antrag stellen (können Sie hier herunterladen als PDF-Dokument)
  
• Von Eigentümern unterschrieben

übersenden an:

Universitäts- und Hansestadt Greifswald
Stadtbauamt
Abt. Bauverwaltung
PF 3153
17461 Greifswald